Eskişehir’in alışveriş ve ticaret haritası yeniden şekilleniyor. Kentte mevcut alışveriş merkezlerine yenilerinin eklenmesi, bunun yanında konut, ofis, otel, gastronomi, sağlık ve eğlence alanlarını bir araya getiren karma kullanım projelerinin hayata geçmesi bekleniyor.
Odunpazarı Belediyesi Eskişehir Strateji Geliştirme Ofisi (ESGO) tarafından hazırlanan “Eskişehir’de AVM Yatırımları ve Yeni Çekim Merkezleri” başlıklı araştırma, bu dönüşümün kente önemli ekonomik fırsatlar sağlayabileceğini ancak aynı zamanda ciddi riskler barındırdığını ortaya koyuyor.
Araştırmanın en dikkat çekici tespiti ise şu: Eskişehir’in temel sorunu yeni yatırıma ihtiyaç duyulması değil, ticari arzın talep artışından daha hızlı büyümesi olabilir.
500’ÜN ÜZERİNDE YENİ TİCARİ ALAN GÜNDEMDE
Kentte yapımı devam eden AVM ve rezidans projelerinde yaklaşık 500 dükkân bulunduğu daha önce gündeme getirilmişti. ESGO’nun araştırmasında ise bu projelere ek başka ticari yatırımların da bulunduğu tespit edildi. Bu nedenle projelerin tamamlanması halinde Eskişehir’de ortaya çıkacak yeni mağaza ve dükkân sayısının 500’ün üzerine çıkabileceği değerlendiriliyor.
Ancak araştırma, bu büyüklüğün tek başına olumlu bir gelişme olarak görülmemesi gerektiğini belirtiyor. Çünkü Eskişehir’in nüfusu yaklaşık 928 bin olmasına rağmen nüfus artış hızı önceki dönemlere göre daha düşük seyrediyor. Kentin yaşlanan nüfus yapısı da tüketim talebinin gelecekte nasıl şekilleneceği konusunda önemli bir değişken olarak öne çıkıyor.
KENTİN TİCARİ AĞIRLIK MERKEZİ DEĞİŞİYOR
Yeni yatırımların dikkat çeken bir başka özelliği ise konumları. Eskişehir’de organize perakende yatırımları uzun yıllar ağırlıklı olarak Tepebaşı aksında yoğunlaşırken, yeni projeler kentin farklı yönlerine yayılıyor.
Doğu aksında CityPark, kent merkezinde Sarar Doğal AVM, GamGam City ve Bulvar AVM, kuzeybatı ve yeni yerleşim bölgelerinde ise Hill City, Odunpazarı Park, Es Vadi ve Yiğitler AVM gibi projeler öne çıkıyor.
Bu tablo, Eskişehir’in ticari yapısının tek merkezli olmaktan çıkarak daha çok merkezli bir yapıya dönüşebileceğine işaret ediyor. Ancak ticaretin kentin farklı bölgelerine yayılması, beraberinde yeni ulaşım ve altyapı ihtiyaçlarını da getiriyor.
HASTANE VE FUAR MERKEZİ ÇEVRESİNDE YENİ ÇEKİM NOKTASI
Araştırmada incelenen projelerden CityPark, konumu ve hedef kitlesi açısından farklı bir yerde duruyor. Şehir Hastanesi ile Eskişehir Fuar ve Kongre Merkezi’nin karşısında yer alan projenin, klasik bir AVM’den çok sağlık, konaklama ve hizmet sektörlerini destekleyen bir merkez olarak şekillenmesi bekleniyor. Hastane çevresindeki hizmet ihtiyacı, fuar ve kongre ziyaretçileri ile kentin doğu yönündeki gelişimi projenin güçlü yanları olarak sıralanıyor. Ancak trafik yoğunluğu, bölgesel satın alma gücü ve yanlış marka karması projenin önündeki riskler arasında gösteriliyor.
ESGO’ya göre CityPark’ın başarısında yalnızca konum değil, bölgenin ihtiyaçlarına uygun mağaza ve hizmetlerin seçilmesi belirleyici olacak.
ESKİ OTOGAR ALANINDA YENİ TİCARET MERKEZİ
Kent merkezindeki en dikkat çekici projelerden biri ise eski otogar alanında geliştirilen Sarar Doğal AVM. Araştırmada proje, yalnızca yeni bir alışveriş merkezi değil, aynı zamanda önemli bir kentsel dönüşüm girişimi olarak değerlendiriliyor. Merkezi konum, yüksek görünürlük, marka potansiyeli ve karma kullanım modeli projenin güçlü tarafları arasında. Ancak trafik yoğunluğu, otopark baskısı ve küçük esnaf üzerindeki rekabet etkisi önemli riskler olarak öne çıkıyor.
Araştırma özellikle Hamamyolu, Asarcıklı, Yunus Emre Caddesi ve çevresindeki geleneksel ticaret alanlarının yeni yatırımlardan nasıl etkileneceğinin uzun vadede izlenmesi gerektiğine dikkat çekiyor.
AVM’LERDE YENİ DÖNEM: SADECE MAĞAZA YETMEYECEK
ESGO’nun araştırmasına göre Eskişehir’de tüketici profili de değişiyor. Kentte yüksek eğitim düzeyi ve üç büyük üniversitenin yarattığı genç nüfus önemli bir avantaj sağlıyor. Ancak öğrencilerin satın alma gücünün sınırlı olması ve yaşlı nüfusun daha temkinli tüketim eğilimleri göstermesi pazarın sınırlarını da ortaya koyuyor.
Bunun yanında e-ticaret, fiziksel mağazalar üzerindeki rekabeti artırıyor. Bu nedenle geleceğin başarılı ticari projelerinin yalnızca çok sayıda mağaza barındıran yapılar olmayacağı öngörülüyor. Gastronomi, eğlence, kültür-sanat, sosyal yaşam, çocuk ve aile hizmetleri ile deneyim odaklı alanların daha fazla önem kazanması bekleniyor.
Araştırmanın ifadesiyle Eskişehir’in gelecekte daha fazla ticari alandan çok, daha nitelikli ve farklılaşmış ticari alanlara ihtiyacı olacak.
KENT MERKEZİNDE TRAFİK VE OTOPARK BASKISI BÜYÜYEBİLİR
Yeni yatırımların önemli bir bölümü kent merkezinde ya da mevcut yoğun ulaşım akslarının yakınında bulunuyor. ESGO araştırmasında Yunus Emre Caddesi, Atatürk Bulvarı, Kızılcıklı Mahmut Pehlivan Caddesi, Şair Fuzuli Caddesi, Köprübaşı, Hamamyolu çevresi, Atatürk Caddesi ve Prof. Dr. Yılmaz Büyükerşen Bulvarı’nın mevcut trafik baskısına dikkat çekiliyor.
Yeni yatırımların devreye girmesiyle bu bölgelerdeki yoğunluğun daha da artabileceği belirtiliyor. Araştırmaya göre ulaşım kapasitesi yalnızca tek tek projeler üzerinden değil, bölgesel ölçekte değerlendirilmek zorunda. Otopark da bu tablonun önemli parçalarından biri. Kent merkezindeki esnaf açısından park yeri bulma güçlüğü ve yüksek otopark ücretleri önemli sorunlar yaratırken, AVM’lerin kontrollü ve kolay erişilebilir otopark imkânı tüketiciler açısından önemli bir avantaj oluşturuyor.
ESNAF İÇİN YENİ REKABET DÖNEMİ
Araştırmada AVM yatırımlarının küçük esnaf üzerindeki etkisinin tek yönlü olmadığı da vurgulanıyor. Yeni yatırımlar bölgesel ziyaretçi sayısını artırabilir, ticari hareketliliği canlandırabilir ve yeni istihdam alanları yaratabilir. Ancak zincir mağazaların yaygınlaşması, kira değerlerinin yükselmesi ve tüketicilerin organize perakendeye yönelmesi geleneksel ticaret alanlarının müşteri kaybetmesine de yol açabilir. Eskişehir’de Hamamyolu, Köprübaşı çevresi, Taşbaşı, Yunus Emre Caddesi, Deliklitaş ve çevresindeki küçük işletmeler bu dönüşümden doğrudan etkilenebilecek alanlar arasında.
ESGO’nun değerlendirmesine göre mesele AVM’lerin varlığı değil; organize perakende ile geleneksel ticaret arasında sürdürülebilir bir denge kurulabilmesi.
‘AVM’LER ŞEHİR DIŞINA TAŞINMALI’
Araştırmada sektör temsilcilerinin görüşleri de dikkat çekiyor.
Eskişehir Lokantacılar ve Kasaplar Esnaf Odası önceki dönem Başkanı Bahar Bilen, kontrolsüz ticari büyümenin haksız rekabete yol açabileceğini savunuyor. Bilen, kent merkezindeki işletmelerin otopark sorunu nedeniyle müşteri kaybettiğine dikkat çekerek AVM’lerin şehir dışına taşınması gerektiğini belirtiyor.
Eskişehir Emlak Komisyoncuları Odası Başkanı Gazi Çelik de kent merkezindeki esnafın otopark ve kira maliyetleri nedeniyle zorlandığını ifade ediyor. Çelik, Eskişehir’in nüfusunun hızlı artmadığına dikkat çekerek kentte mevcut AVM sayısının da hesaba katılması gerektiğini savunuyor.
ŞEHİR PLANCISINDAN KÜLTÜREL BELLEK UYARISI
Şehir plancısı Dr. Miray Özkan ise AVM’lerin etkisinin yalnızca ticaretle sınırlı olmadığını belirtiyor. Özkan’a göre AVM’ler bulundukları bölgelerin ticari niteliğini değiştirirken, kamusal alanların, yapılaşma dokusunun ve yaşam biçiminin dönüşmesine de neden oluyor.
Yeni yatırımların yanlış yer seçiminin kültürel belleğin kaybolması, ulaşım yükünün artması ve geleneksel ticaret dokusunun zarar görmesi gibi sonuçlar doğurabileceği belirtiliyor. Farklı sektörlerden gelen görüşlerin ortaklaştığı noktalar ise otopark, erişilebilirlik, küçük esnaf, kent kimliği ve doğru yer seçimi başlıklarında toplanıyor.
ESKİŞEHİR’İN GELECEĞİ İÇİN OLASILIKLAR
Araştırma, Eskişehir’in geleceği için üç farklı senaryo ortaya koyuyor: iyimser, temel (kontrollü büyüme) ve risk senaryosu.
İyimser senaryoda ekonominin istikrarlı büyümesi, satın alma gücünün artması, sağlık turizminin gelişmesi ve hızlı tren bağlantılarının bölgesel ziyaretçi hareketliliğini artırması öngörülüyor. Böyle bir durumda Eskişehir bölgesel perakende merkezi konumunu daha da güçlendirebilir.
Risk senaryosunda ise yüksek enflasyon, satın alma gücünün zayıflaması ve e-ticaretin daha hızlı büyümesiyle birlikte ticari alan arzının talebin üzerine çıkması öngörülüyor. Bu durumda boş mağazaların artması, kiracı değişimlerinin hızlanması ve bazı ticari alanların işlev değiştirmesi gündeme gelebilir.
ESGO, ‘kontrollü büyüme’ senaryosundan da bahsediyor. Bu senaryoda yeni projelerin önemli bölümünün faaliyet göstermesi beklenirken bazı projelerde kiracı değişimleri, dönemsel boşluklar ve kent merkezinde belirli ölçüde müşteri kaybı yaşanabileceği öngörülüyor.
‘BAŞARIYI YATIRIM SAYISI DEĞİL, UYUM BELİRLEYECEK’
ESGO’nun araştırması, Eskişehir’in yeni yatırımları destekleyebilecek ekonomik ve sosyal potansiyele sahip olduğunu ortaya koyuyor. Ancak araştırmaya göre gelecekte başarının ölçüsü yatırımın büyüklüğü olmayacak.
Doğru konum, doğru hedef kitle, doğru ulaşım planlaması ve doğru marka karması belirleyici olacak. Bu nedenle araştırmada yeni ticari projelerin tek tek değerlendirilmesi yerine, Eskişehir’in bütüncül gelişim stratejisi içerisinde ele alınması öneriliyor.
KENT İÇİN YENİ BİR PERAKENDE İZLEME SİSTEMİ ÖNERİSİ
ESGO, kentin ticari yapısındaki değişimin düzenli olarak izlenmesi için yerel yönetimler, üniversiteler, meslek odaları ve ilgili kurumların iş birliğiyle bir Perakende İzleme Sistemi kurulmasını öneriyor. Sistemle doluluk oranları, boş mağaza sayıları, ziyaretçi hareketleri ve yeni yatırım eğilimlerinin takip edilmesi öngörülüyor.
Büyük ticari projeler için ise trafik etkisi, otopark kapasitesi, yaya hareketliliği, toplu taşıma entegrasyonu ve küçük esnaf üzerindeki etkileri dikkate alan bir AVM Etki Değerlendirme Sistemi oluşturulması öneriliyor.
Araştırmada ayrıca kent merkezindeki geleneksel ticaret alanlarının canlandırılması, otopark ve erişilebilirlik master planı hazırlanması, esnafın dijital dönüşümünün desteklenmesi ve sağlık, fuar-kongre ile kültür turizminin perakende sektörüyle daha güçlü biçimde bütünleştirilmesi gerektiği belirtiliyor.
ESGO’nun araştırmasının ortaya koyduğu tablo, Eskişehir’de ticaretin yeni bir döneme girdiğini gösteriyor. Kent yeni AVM’ler ve karma kullanım projeleriyle farklı noktalarda yeni çekim merkezleri kazanabilir. Ancak aynı anda çok sayıda projenin hayata geçmesi, sınırlı nüfus artışı ve değişen tüketim alışkanlıkları nedeniyle ticari arzın talebi aşması ihtimalini de beraberinde getiriyor.
Yeni yatırımların kent merkezindeki ticari yaşamı zayıflatmadan, küçük esnafı dışlamadan, ulaşım ve otopark sorunlarını büyütmeden ve uzun vadede sürdürülebilir bir ticari yapı oluşturacak biçimde planlanabilmesi görüşü ağırlık kazanıyor.
